En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha aclarado la aplicación de los derechos de retracto en el ámbito de los arrendamientos urbanos. El caso involucraba a cuatro arrendatarios que firmaron contratos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en 2006. Posteriormente, en 2013, EMVS vendió un conjunto de viviendas a Fidere Vivienda S.L.U., incluyendo las propiedades arrendadas.
Antecedentes del caso
Los arrendatarios ejercieron su derecho de retracto contra Fidere, solicitando la preferencia en la adquisición de los inmuebles. Inicialmente, un juzgado de primera instancia rechazó la demanda, citando la venta conjunta de las propiedades como motivo para excluir el retracto según el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, permitiendo el retracto al considerar que las viviendas mantenían su individualización física y jurídica.
Artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La cuestión llegó al Tribunal Supremo mediante un recurso de casación presentado por Fidere. La empresa argumentó que, conforme al artículo 25.7 LAU, la exclusión del retracto debía aplicarse ya que no se había vendido la totalidad del inmueble, señalando que la venta no incluía todas las unidades del edificio.
No se transmitieron todas las viviendas ni las plazas de garaje del edificio
El Tribunal Supremo concluyó que para aplicar la exclusión del artículo 25.7 LAU era necesario que la venta comprendiera la totalidad de las fincas del inmueble. En este caso, se demostró que no se transmitieron todas las viviendas ni las plazas de garaje del edificio, lo que impide la aplicación de dicha exclusión. Por lo tanto, se respetaron los derechos de retracto de los arrendatarios.
Esta sentencia refuerza que la completa transmisión del inmueble es un requisito para excluir los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios, destacando que la venta parcial no justifica la limitación de estos derechos según la legislación vigente.
